不動産で独立するには｜何年働くか・修行先・年齢の考え方

不動産で独立する前に決まっている条件

先に決まるのは、免許が要る取引の範囲です。そのうえで、三つの入口を通ります。事務所、専任の宅地建物取引士、保証金です。

免許が要るのは「業として反復継続して」売買・仲介をするとき

自分の持ち物件を自分で貸すだけなら、免許は要りません。免許が要るのは、他人の物件の売買や貸借の代理・媒介です。それを業として反復継続して行う場合が、対象になります。独立の話が具体的になったら、まずこの線のどちら側に立つかを確かめます。名刺に何と刷るかでは決まりません。誰の物件を、どの立場で、何回扱うのか。そこで決まります。

宅建業法12条1項は、無免許で宅建業を営むことを禁じています。13条1項は、自己の名義で他人に宅建業を営ませることを禁じています。違反したときの罰則は、79条にあります。3年以下の拘禁刑もしくは300万円以下の罰金、またはその併科です（宅地建物取引業法 12条1項・13条1項・79条）。罰金の刑に処せられると、5条の免許の欠格事由に当たります。その後の一定の期間は、免許を受けられません。「先に何件か回してから免許を取る」という順番は、独立そのものを遠ざけます。

名義貸しの話が出やすいのも、この段階です。知り合いの業者の免許で看板だけを借り、実質は自分が売買や仲介を回す。この形は、13条1項にそのまま当たります。借りる側も貸す側も、同じ79条の罰則の対象です。免許を取るまでの期間は、無免許でできる範囲の仕事に絞るか、勤務を続けるかで埋めます。

大家として賃貸経営をしてきた方は、線の引き方が少し違います。自己所有の物件を自分で貸すだけなら、免許は不要です。ただし、物件を仕入れて売ることを繰り返せば見え方が変わります。自ら売主として業を営んでいる、と見られる余地が出てきます。反復継続かどうかは、件数だけで機械的に決まるものではありません。取引の目的や態様も、合わせて見られます。購入と売却をどの順で組み立てるか。「不動産投資の始め方」の記事の並べ方も合わせて確かめてください。

判断に迷いやすいのは、賃貸の管理を請け負う場合です。自己所有ではない物件の入居者募集を反復して行えば、媒介に当たります。管理だけのつもりが、募集まで踏み込んでいた。この形は、起きやすいものです。見られるのは、契約書の表題ではありません。実際に何をして、誰から報酬を受けるかで決まります。線が曖昧なまま始めるより、免許の申請先の窓口に先に聞く方が早く済みます。問い合わせるときは、四つを並べて伝えます。誰の物件か。自分の立場は代理か媒介か。報酬を誰から受けるか。年に何件を見込むか。この四つで、返ってくる答えが具体的になります。口頭の回答だけで、進めないでください。聞いた日付と担当部署を手元に残すと、申請書を作るときの手戻りが減ります。

不動産の独立の入口にある手続と、動かせない費用

免許、専任の宅地建物取引士、営業保証金、弁済業務保証金分担金、免許の申請手数料。下の表の5つは、扱う商品や規模にかかわらず全員が通ります。保証は、供託か保証協会かのどちらかを選びます。交渉や工夫で省ける部分ではありません。開業までにいくら要るかは、この枠を先に置いて考えます。残りの資金で、事務所の広さや広告を決める順番です。

供託と保証協会の差は、主たる事務所で1,000万円と60万円です（宅建業法施行令2条の4・7条）。多くの方が保証協会を選ぶのは、この桁の差が理由になります。ただし協会には、分担金のほかに入会金や年会費などの費用があります。額は、協会と地方本部によって違います。金額は、入会を申し込む先の案内で確かめてください。当社が協会ごとの額を記事に書かないのは、確かめられる公開値がその都度変わるためです。確かめるときは、二つに分けて書き出してください。入会時に一度だけ支払う額と、毎年かかる額です。開業前に用意する現金と、毎月の固定費に乗る額。判断に使う場所が違います。

供託を選ぶ場合、現金だけが方法ではありません。国債証券などの有価証券でも供託できます（宅建業法25条3項）。ただし、有価証券の評価は種類によって異なります。手元の資産で足りるかどうかは、供託先の法務局に確かめる方が確実です。いずれにしても、営業を開始できるのは供託の届出を済ませた後です。免許の通知を受けてから3か月以内に届出をしないと、免許権者から催告を受けます。催告が届いてから1か月以内に届け出なければ、免許を取り消されることがあります（宅建業法25条6項・7項）。免許が下りた時点で、資金が足りていない。その状態は、そのまま開業の機会を失うことにつながります。供託か保証協会かは、申請書を出す前に決めておきます。

知事免許か大臣免許かは、事務所をいくつの都道府県に置くかだけで分かれます。東京の事務所から神奈川や千葉の物件を扱っても、事務所が東京だけなら知事免許のままです。ここを取り違えると、費用も申請先も変わります。「広域でやるから大臣免許が要る」という思い込みは、早いうちに外しておきます。

「不動産の独立は簡単」と言われる理由と、その落とし穴

簡単だと言われる理由は、三つに集約されます。在庫を持たずに媒介から始められること。設備投資が小さいこと。代表者が一人でも、免許の要件を満たせることです。開業時の固定費は、事務所の賃料と保証協会の費用が中心です。製造業や飲食業のような設備の投資は、要りません。免許の要件も、条文と手引に書かれています。審査の基準が見えない、という性質のものではありません。ここまでは、そのとおりです。

落とし穴は、免許が下りるかどうかと、入金が始まるまでの時間にあります。事務所要件を満たさず、免許が下りない。あるいは、申請前に差し戻される。独立の相談で、最も多い型の一つです。自宅の一室を事務所にする場合、生活空間と区画が分かれているかが問われます。独立した出入口があるかも、見られます。他社と同じ部屋を仕切りなしで共用する形も、通らないことがあります。

もう一つの落とし穴は、売上の性質です。媒介の報酬は、成約と決済を経て入ります。契約から決済までには、一定の期間があります。開業した月に動き出した案件の入金が、数か月後になる。これは、普通に起きます。家賃・保証協会の費用・広告費は、毎月出ていきます。独立の可否は「何年働いたか」では決まりません。「収入が無い期間を何か月持ちこたえられるか」で決まります。

廃業率という言葉も、よく見かけます。ただし、独立した個人の廃業率を示した公的な統計は限られています。判断に使うなら、国土交通省が公表している業者数の推移の方が確かです。国土交通省の報道発表では、令和6年度末に免許を受けている宅建業者の数が132,291業者と示されています。内訳は、大臣免許3,158・知事免許129,133。11年連続の増加とされています（出典：国土交通省「令和6年度 宅地建物取引業法の施行状況調査」報道発表）。市場から退く業者がいる一方で、それを上回る数が新しく入っている。そういう読み方になります。

何年働いてから不動産で独立するかを分ける5つの条件

独立の時期を分けるのは、勤続年数そのものではありません。実務経験、扱う商品、専任の宅建士、人脈の持ち出し、資金の残り時間。この5つです。

1. 宅地建物取引士の登録に要る実務経験2年を満たしているか

「何年」を数字で決めている唯一の条件が、宅建士の登録です。試験に合格しただけでは、宅建士にはなりません。登録を受けて宅建士証の交付を受けるまでに、段階があります。宅建業法18条1項は、登録を受けられる者を定めています。試験に合格し、宅地建物取引の実務の経験が2年以上ある者などが対象です。登録先は、試験を行った都道府県知事になります。実務経験の年数は、施行規則13条の15にあります。これに満たない場合は、国土交通大臣がそれと同等以上の能力を有すると認めた者が対象です。つまり、登録実務講習を修了した者です（宅地建物取引業法の条文）。

ここが、独立の時期を前にも後にも動かします。不動産業での勤務が2年に満たない方でも、登録実務講習を修了すれば登録の道が開きます。逆に、業界で10年働いていても試験に合格していなければ、専任にはなれません。修行の年数を考える前に、自分の登録がどの段階にあるかを確かめる方が先です。

登録実務講習は、通信での学習と通学での講習、修了試験で構成されるのが一般的です。日程と費用は、実施する機関によって違います。申し込む先の案内で、確かめてください。開催の回数が限られる時期もあります。退職日を決める前に、日程を押さえる方が安全です。ここで一度つまずくと、開業の予定が数か月単位で後ろに動きます。申し込む前に見ておくのは、修了試験の再受験の扱いです。もう一つは、通学の講習の会場と日程です。平日だけの日程しか空いていない時期は、在職中だと受けにくくなります。登録の申請そのものにも、審査の期間があります。講習の修了日が、そのまま登録日になるわけではありません。この点を、退職日の計算に入れてください。

登録と宅建士証の交付も、別の手続です。登録が終われば、名簿に載ります。ただし、重要事項の説明をするには宅建士証が要ります。法定講習の受講が必要になる場合もあります。合格から時間が空いているほど、手順が増えます。合格後の手続の順番は、宅建の勉強・試験・合格後の手続きにまとめた内容も合わせて確かめてください。

試験そのものの難度も、時期の判断に入ります。不動産適正取引推進機構が公表した令和7年度の宅建試験の結果は、受験者245,462人に対して合格者45,821人でした。合格率は、18.7％です（出典：不動産適正取引推進機構「試験実施結果」）。働きながら受けるなら、受験の年をどこに置くかが問題になります。その置き方が、そのまま独立の年を決めます。

2. 仲介から始めるか、買取再販まで踏み込むか

扱う商品を決めると、要る資金の桁が変わります。独立に適した時期も、それに合わせて動きます。媒介だけで始めるなら、在庫を持ちません。初期費用は、免許・保証協会・事務所・広告に収まります。買取再販は、物件の取得代金が先に出ていきます。自己資金か、金融機関の借入が前提になります。同じ「不動産で独立する」でも、この二つは別の事業と考えた方が組み立てやすくなります。

媒介の中でも、賃貸と売買では資金の動き方が違います。賃貸仲介は1件あたりの報酬が小さく、その代わり成約から入金までが短くなります。売買仲介は1件あたりが大きい一方で、決済までの期間が長くなります。開業直後の資金繰りだけで見れば、賃貸の方が息が続きます。どちらを主にするかは、在職中に自分が回してきた案件の種類とも合わせて決めます。

買取再販に進む場合、金融機関が見るのは前職の肩書ではありません。自己資金の額、仕入れる物件の条件、出口の想定、そして事業としての実績です。勤務時代にどれだけ売ったかは、そのまま与信にはなりません。ここを飛ばすと、開業後に資金の段取りで止まります。「営業成績があるから借りられる」という前提は、置かない方が安全です。創業の融資を使う場合も、自己資金の額を聞かれます。仕入れる物件の、具体的な条件も聞かれます。物件が決まる前に枠だけを確保する進め方は、難しいのが通常です。扱いは、金融機関ごとに違います。取引を考えている先に、早い段階で相談しておきます。

媒介から始めて、案件と資金がたまってから仕入れに進む順番もあります。この順番なら、独立の時期は早く取れます。一方で、勤務先で仕入れと再販の実務を見ておかないと判断の材料が足りません。リフォームの見積もりや、瑕疵の見立てで外すことになります。自分がどちらの商品で食べていくかで、修行先に求めるものも変わります。事業としての組み立て方は、不動産投資を、事業として組み立てるの考え方も参考になります。

3. 事務所ごとに専任の宅地建物取引士を置けるか

専任の宅建士は、事務所ごとに置きます。業務に従事する者の数に対する割合は、5分の1以上です（宅建業法31条の3第1項・施行規則15条の5の3）。数え方は、会社全体ではなく事務所ごとです。一人で開業するなら、自分が宅建士であれば自分が専任になれます。自分が宅建士でないなら、宅建士を一人雇う前提になります。その人件費を、固定費に入れて計算します。

専任というのは、その事務所に常勤することを指します。あわせて、宅建業の業務に専ら従事することが求められます。勤務先に在籍したまま自分の会社の専任になる形は、常勤性の点で両立しません。副業として様子を見ながら、という進め方が難しいのはここです。独立の日と退職の日を、切り離せません。収入が途切れる期間が、必ず発生します。

人を雇って専任を置く場合は、その人が辞めたときを先に考えます。専任が欠けた状態は、要件を満たさない状態です。補充までの期間が長引けば、監督処分の対象になり得ます。一人に依存する形で開業するなら、自分も試験を受けておく方が安定します。

事務所の要件も、この節の判断に直結します。継続的に業務を行える施設であることが、前提です。他の法人や住居と区画が分かれているか。独立した出入口があるか。こうした点も、見られます。判断の細かい線は、都道府県の手引によって違います。申請先の手引を先に読むのが、早道です。事務所要件を満たさずに免許が下りない、という失敗もあります。賃貸借契約を結んだ後で気づくと、賃料だけが残ります。自宅を事務所にするなら、玄関から生活空間を通らずに入れるかを見られます。標識や固定電話を置く場所があるかも、見られます。シェアオフィスなら、区画が固定されているかが論点です。他社と机を共用していないかも、問われます。契約の前に、間取り図と写真を持って申請先に相談する方が確実です。

4. コネ・人脈は資産だが、持ち出しには注意が要る

独立後の最初の数件は、前職で作った関係から入ってくることが多いのが実情です。ただし、資産になるのは「関係」であって「名簿」ではありません。顧客名簿や業者リストのデータを持ち出す行為は、就業規則の違反になります。それだけでなく、営業秘密の侵害として争いになることがあります。持ち出しをした事実は、独立後の同業からの評判にも残ります。

築いておくべきなのは、退職後に自分の名前で連絡が取れる関係です。物元の業者、同じ地域で動いている同業、司法書士・税理士・弁護士といった士業。そして、過去に担当したお客様です。名刺の束の厚さは、開業直後の仕事量を決めません。独立の挨拶を送ったときに返事が来る相手が、何人いるかで決まります。在職中にできるのは、担当した案件を丁寧に閉じることです。もう一つは、社外の相手に自分の顔を覚えてもらうことです。

士業からの紹介は、相続・離婚・法人の整理といった案件の入口になります。こうした案件は、売り急ぎでは動きません。手続の期限で、動きます。地域の一般媒介の競争とは、別の流れになります。紹介を受ける側に必要なのは、登記や税の話を専門家に渡す判断です。自分で答えてしまわない姿勢の方が、結果として信頼されます。

同業との関係は、業者間の取引の入口でもあります。独立直後は、自社の物件も顧客も少なくなります。他社が持っている物件や顧客の間に入る形の取引が、増えやすくなります。この立ち位置に頼りきると、報酬が薄くなります。相手の都合で、案件が飛ぶこともあります。人脈は二つに分けて数えておくと、判断が具体的になります。「紹介が来る関係」と「間に入れてもらう関係」です。

棚卸しは、紙に書いて数える方が確かです。退職の挨拶を出せる相手を、業者・士業・お客様の三つに分けて書き出します。そのうえで、開業後の半年で相談が来そうな相手に印を付けます。印が数人しか付かないなら、退職の時期より先に関係づくりの時間が要ります。書き出すときは、相手の会社名も並べます。最後に直接やり取りした時期も、並べます。2年以上連絡が途切れている相手は、開業の挨拶だけでは動きません。在職中に一度、案件の相談や情報のやり取りで接点を作り直しておく。そうすると、独立後の返信の来方が変わります。

5. 独立の年齢と、資金が持つ時間

年齢そのものは、免許の要件ではありません。ただし、見るべき材料は年代で変わります。共通しているのは、一点だけです。給与が止まってから、何か月分の生活費と運転資金が残るかです。

年齢の分布として参考になるのは、試験の側の数字です。不動産適正取引推進機構が公表した令和7年度の宅建試験の結果では、合格者の平均年齢は36.2歳でした。職業別では、不動産業が33.2％です（出典：不動産適正取引推進機構「試験実施結果」）。合格者の三分の二は、不動産業以外から来ている。そういう読み方もできます。業界での年数が浅いことと、独立できないことは同じではありません。

家族がいる場合は、合意の取り方も時期に関わります。収入が止まる期間の長さと、そのあいだの生活費の出どころ。この二つを数字で共有しておくと、開業後の判断が速くなります。住宅ローンの審査を予定しているなら、退職の前後で通りやすさが変わります。借入の予定がある方は、順番を先に決めておきます。貯蓄を取り崩す順番も、このときに決めます。取り崩さずに残す額の下限も、同じです。

加盟して看板を借りるか、単独で始めるか。これも、この時期の判断に絡みます。年齢が上がるほど、開業から売上までの期間を短くしたい動機が強くなるためです。比べるときは、加盟の時点で一括して払う額と、毎月かかる額を分けて並べます。契約の期間と、途中でやめるときに何を求められるかも、加盟の前に書面で確かめる項目です。看板を外した後に自分の手元へ何が残るかを見てから、決めてください。

不動産で独立すると決めてからの手順

やることは、3段階に分かれます。勤務先で確かめること、免許と事務所の準備、開業後の売上の入口づくりです。

1. 退職前に、勤務先で確かめておく

勤務しているうちにしか取れない情報があります。宅建士の登録に実務経験を使う場合は、証明の書類が要ります。在籍期間と業務の内容を、勤務先に証明してもらうものです。退職してから頼むと、手間がかかります。登録の手続をいつ行うかを決めてから、退職日を置く方が滑らかです。登録先は、合格した都道府県の知事です。勤務地と受験地が違う方は、申請先も確かめておきます。証明書の様式は、都道府県ごとに決まっています。勤務先に依頼する前に、申請先の様式を取り寄せます。記入と押印を、一度で終えられるようにするためです。

就業規則の確認も、退職の意思を伝える前に済ませます。競業避止の定めがある場合は、範囲の書き方を見ます。期間・地域・職種がどう書かれているかで、独立後に動ける場所が変わるためです。顧客情報や業者情報の扱いについての規定も、同じ書面の中にあることが多いものです。持ち出しをしないという前提で、何を記憶と関係として持っていくかを整理します。定めの解釈に迷うなら、弁護士に確かめる方が確実です。

担当している案件の閉じ方も、独立後の評判に直結します。決済前の案件を抱えたまま辞めると、引き継ぎでお客様に迷惑がかかります。その話は、地域の同業に伝わります。急がば回れで、決済の山を越えた時期に退職日を置きます。その方が、紹介の芽を残せます。

生活の側の段取りも、同時に進みます。健康保険を任意継続にするか、国民健康保険に切り替えるか。年金の手続を、どうするか。住宅ローンの審査を、退職前に通しておくかどうか。ここは、家計の話です。金額を紙に書いて配偶者と共有しておくと、開業後の判断が早くなります。

退職日と開業日のあいだに、どれだけ間を空けるかも決めます。免許の審査には、期間がかかります。退職と同時に、営業は始められません。無収入の月が何か月になるかを、先に数えます。その月数が長いなら、退職日を後ろにずらす選択も残ります。

2. 免許と事務所を準備する

免許の申請までに決めることは、三つです。法人にするか、個人にするか。事務所を、どこに置くか。保証協会に入るか、営業保証金を供託するか。法人でいく場合は、定款の目的に注意します。宅地建物取引業を入れておかないと、設立後に変更の手続が増えます。事務所の賃貸借契約も、使用目的が住居専用のままだと審査で問題になることがあります。契約を結ぶ前に、貸主に事務所として使う旨を確認しておきます。

事務所の場所が決まると、免許の区分も決まります。事務所が1つの都道府県だけなら、知事免許です。2以上の都道府県にまたがるなら、国土交通大臣免許になります。有効期間は、どちらも5年です（宅建業法3条2項）。東京都で申請する場合、電子申請による新規・更新の免許申請の手数料は26,500円です。東京都住宅政策本部のページに、示されています。紙で出す場合の額は3万3千円で、納め方は窓口での現金払いと東京都の手引（「宅地建物取引業免許申請の手引」）にあります。窓口の相談が、予約制のところもあります。事務所の賃貸借契約を結ぶ前に、相談の枠を押さえます。そうすれば、間取りの確認を契約前に済ませられます。

保証の方法は、免許の通知を受けた後の段取りに関わります。供託を選ぶなら、主たる事務所1,000万円を法務局に供託します。保証協会に入るなら、主たる事務所60万円の弁済業務保証金分担金を納めます（宅地建物取引業法施行令 2条の4・7条）。協会に入る場合は、入会の審査と説明会の日程が入ります。免許の申請と並行して、申し込みの窓口に問い合わせておきます。そうすれば、開業日を後ろにずらさずに済みます。

審査に要する期間は、都道府県によって目安が示されています。ただしこれは、法令上の期限ではありません。書類の不備や事務所の確認で、延びることもあります。事務所の賃料は、審査中も発生します。契約の開始日を、免許の見込みに合わせて交渉できるか。そこで、開業前に出ていく金額が変わります。開業までの全体の順番は、宅建業（不動産業）の開業のページから必要な手続ごとに追えます。

申請書類の作成そのものを、外に出す選択もあります。書類の作成と提出の代理は、行政書士の仕事です。自分で作る場合は、手引の様式と添付書類の一覧を先に印刷します。そのうえで、集めるのに時間がかかる書類から着手します。住民票や登記事項証明書のように、発行の窓口が別のものが該当します。法人でいくなら、登記が終わらないと免許の申請に進めません。定款の作成から設立登記までの期間も、開業日の計算に入れます。個人で始めて後から法人にする場合は、免許を取り直す扱いになります。法人化の予定があるなら、最初から法人で申請する方が費用も手間も少なく済みます。

3. 売上の入口を、開業前に3本用意する

開業してから集客を考え始めると、資金が減る速さに追いつきません。用意しておくのは、3本です。業者間の紹介、士業からの紹介、過去の顧客からの紹介。どれも、開業後に一から作るものではありません。在職中の関係を、独立後に自分の名前でつなぎ直す作業になります。挨拶を出す相手のリストは、名簿の持ち出しでは作りません。自分が覚えている範囲で、作ります。

業者間の紹介は、物元の業者と共同で仲介する形で入ってきます。他社が抱えている案件を、回してもらう形もあります。開業直後は、物件の数で勝負できません。評価の中心になるのは、返答の速さと書類の正確さです。誰と組むかを選ぶ段階では、条件を先に決めます。報酬の分け方と責任の持ち方を、文書にしておきます。協力先がいない状態で難しい案件を受けると、対応に時間を取られます。その間、営業は止まります。

広告での集客は、費用が先に出ていく点を織り込みます。ポータルサイトへの掲載料、自社サイトの制作、反響への対応の体制です。反響が来ても、内見に出ている間に電話が取れなければ機会は流れます。一人で始めるなら、広告の量を自分が対応できる件数に合わせます。その方が、費用対効果が読めます。掲載を始める月も、免許の通知を受けた後に置きます。加盟して集客の仕組みを借りる場合は、加盟時に一括で払う費用と毎月かかる費用が、この広告費の枠に乗ってきます。自分で広告を出す場合の見込み額と並べて、どちらなら手元の資金で続けられるかを比べます。

開業前に出ていく現金は、四つに分けて書き出します。制度で額が決まっている分（保証協会に入るなら主たる事務所60万円の弁済業務保証金分担金、東京都で電子申請するなら免許申請手数料26,500円。宅建業法施行令7条と、東京都住宅政策本部の電子申請の案内による）、協会に入会するときに一括で払う分、事務所の敷金や前払いの賃料、机と通信回線などの初期の費用です。前の二つは公開された額で確かめられますが、後の二つは借りる物件と申し込む協会で変わります。合計の下限は、入会の窓口と貸主から出てきた実際の数字を入れて自分で出します。

最後に、下の項目を月あたりで足します。その額で手元の資金を割り、資金が何か月持つかを数字にします。

この割り算で出た月数を、見込み期間と比べます。独立してから、最初の報酬が入るまでの期間です。見込み期間より短ければ、二つに一つです。独立の日を後ろにずらすか、資金を増やすかになります。年数の感覚ではなく、この割り算の結果が独立の時期を決めます。計算するときは、売上をゼロとして置きます。見込みの成約を織り込むと、判断の材料になりません。最初の入金までの見込み期間は、いま担当している案件の日数で数えるのが近いはずです。契約から決済までの、実際の日数です。

不動産の独立をリアサポに相談するときに確かめること

当社に相談する場合は、3点をあなたの数字に当てはめて確認します。専任の宅建士を誰が務めるか、保証協会に入るか供託するか、事務所にできる場所があるかです。

リアサポで一緒に確かめる3つの条件

最初に見るのは、専任の宅地建物取引士を自分で務められるかどうかです。登録が済んでいるか、宅建士証の交付まで終わっているか。ここで、開業できる日そのものが動くためです。自分が宅建士でない場合は、雇用する前提に切り替えます。毎月の固定費を、先に置き直すことになります。

次に、保証協会に入るか、営業保証金を供託するかを決めます。主たる事務所で、1,000万円と60万円という差があるためです（宅建業法施行令2条の4・7条）。ここで、開業資金の組み方が変わります。協会に入る場合は、入会までの日程も合わせて見ます。ここが、開業日の後ろ倒しの原因になりやすいためです。

事務所にできる場所があるかどうかも、同じ場面で確かめます。自宅の一室で区画が取れるのか、賃貸で借りるのか。借りるなら、賃料を何か月続けられるのか。免許が下りるかどうかと開業後の固定費が、同時にここで決まります。

リアサポは、宅建業の開業と経営を支援するために2022年秋に始めた当社のサービスです。無料のオンラインセミナーは、約3時間です。開業の順番と費用の全体像を整理する場で、当社のサービス説明会を兼ねています。お問い合わせは、当社ウェブサイトのお問い合わせフォームで受け付けています。

当社のセミナーが向かない場合

賃貸の管理だけを続けるつもりの方には、当社のセミナーは向きません。売買や仲介を業として行う予定がない場合も、同じです。内容の中心は、免許を取ってから事業を回す順番にあります。免許が不要な範囲で完結する方には、使いどころがありません。

免許の申請書類を作ること自体を任せたい方も、行政書士に依頼する方が早く確実です。書類の作成と提出の代理は、行政書士の仕事です。当社が引き受けられる範囲では、ありません。

宅建試験の勉強を始めたばかりの方や、独立の時期がまだ決まっていない方。順番としては、試験と時期の決定が先になります。登録の段階が進んでいないうちは、費用の見積もりを作っても前提が動きます。

免許番号を含む会社の情報は運営者情報に、記事を確認している担当の区分は監修者の一覧に載せています。

取引態様：本メディアでは物件の売買・仲介を行いません。記事でご案内する無料セミナー「リアサポ」は、運営会社である当社のサービスです

税務・法務について本記事に書いたのは、一般的な情報です。個別の事案についての判断では、ありません。事務所要件や申請書類は、免許の可否に関わります。都道府県の窓口か、行政書士に確かめてください。開業資金の借入や開業後の申告は、税務署・金融機関か税理士です。競業避止や顧客情報の扱いは、弁護士になります。当社は宅建業者のため、税務や法律の代理も免許申請の代行も行いません。

不動産の独立で先に決める三つのこと

• 独立の時期は、勤続年数では決まらない。決めるのは宅建士登録の段階（実務経験2年または登録実務講習）と、収入が無い期間を何か月持てるか。
• 扱う商品を媒介だけにするか、買取再販まで広げるか。ここで、要る資金の桁と修行先に求めるものが変わる。
• 免許が下りるかどうかは、事務所の条件で決まる。賃貸借契約を結ぶ前に、申請先の手引で線を確かめておく。

退職日を決める前に、この三つを紙の上で埋めてみてください。埋まらない欄が残るなら、そこが次に確かめる場所になります。当社は宅建業者で、開業の順番と費用を整理する無料セミナー（リアサポ）を運営しています。

不動産の独立でよくある質問

Q1. 不動産業で独立すると年収はいくらくらいですか？

独立した宅建業者の年収を示した公的な統計は、限られています。金額を一つの目安で示すことは、できません。構造として言えることは、あります。売上は、成約1件あたりの報酬と件数の掛け算です。そこから事務所の賃料・広告費・保証協会の費用・税金を引いた残りが、手取りになります。媒介の報酬には、上限があります。宅建業法46条に基づいて国土交通大臣が定めた額を超えて受け取ることは、できません。同業の方が語る独立後の収入は、個人の実績です。成果を保証するものではない、という前提で聞くのが安全です。

Q2. 不動産で独立するのは難しいですか？

免許を取ること自体は、要件が条文と手引に書かれています。予測が立つ部分です。難しいのは、収入が入るまでの期間を資金で持たせることです。もう一つは、法令を守りながら案件を回し続けることです。国土交通省が公表した令和6年度の監督処分の資料では、免許取消99件・業務停止16件とされています（国土交通省の公表資料）。重要事項の説明や、媒介契約書の交付といった実務があります。これを一人で正確に回せるかどうかが、開業後の分かれ目になります。

Q3. 不動産営業は「ヤバい」と言われますが、独立しても同じですか？

勤務時に言われる「ヤバい」の中身は、多くがノルマ・労働時間・歩合の配分の話です。会社との関係から、出てくるものです。独立すると、ノルマは無くなります。その代わりに、自分の資金繰りが同じ役割を果たします。契約の内容や重要事項の説明についての責任も、会社ではなく自分に返ってきます。働く時間は、自分で決められます。決めた結果の責任も、自分が持ちます。この入れ替わりだと考えると、近いはずです。

Q4. 不動産用語の「あんこ」とは何ですか。独立後に関係はありますか？

一般に、売主側の業者と買主側の業者の間に入る中間の業者を指します。業界の俗称で、法令上の用語ではありません。独立した直後は、自社の物件も顧客も少なくなります。この立ち位置で取引に関わる機会が、増えやすくなります。間に入る場合でも、宅建業法上の義務は変わりません。媒介契約の締結や報酬の上限は、関わる業者それぞれに及びます。報酬が薄くなりやすく、相手の都合で案件が止まることもあります。この形の取引だけに売上を頼らない組み立てが、要ります。

Q5. 何年働いてから独立するのが目安ですか？

年数そのものを定めた法律は、ありません。数字で決まっているのは、宅建士の登録に要る実務経験2年です。これを満たさない場合は、登録実務講習の修了が代わりになります（宅建業法18条1項・施行規則13条の15）。実務の面で目安にするなら、年数より件数です。媒介契約から決済までを自分一人で回した件数の方が、役に立ちます。売買・賃貸・区分・土地と種類を分けて、数えてください。自分が通したことのない手続がどれかを洗い出してから、時期を決めます。

Q6. 宅建士の資格がなくても不動産で独立できますか？

代表者が宅建士であることは、免許の要件ではありません。宅建士を雇って専任に置く形でも、開業はできます。ただし、事務所ごとに専任の宅建士が必要です。業務に従事する者の数に対して、5分の1以上です（宅建業法31条の3第1項）。雇う場合は、人件費が固定費として毎月かかります。その方が辞めると、要件を満たさなくなります。この点も、織り込む必要があります。届け出た宅建士がその事務所に常勤していない場合も、専任の要件を満たしません。書面の上だけで人を置く形は、監督処分の対象になり得ます。

当社の見方

初心者や不動産業の経験がない方は、「仲介業」からのスタートをオススメしています。

在庫リスクもなく、自己資金がなくても始められるのが一番のメリットです。

営業努力や行動量、不動産投資で得た知識をさらに高め、そこで得た情報や人脈で売上を作ることができる事業です。

ある意味、属性などの制限はなく、実績を残せるかどうかはその方の力量次第ですが、リスクも少なく誰でも簡単に始められる事業であると言えるでしょう。

では不動産業者としての成否を分ける要素は何なのか？私が思う、その要素とは「環境」です。

人間とは良くも悪くも「環境」に左右される生き物です。

特に不動産業においては人との「繋がり」が「物件情報」においても、「知識・ノウハウ」においても、とても重要です。

※ここでいう「自己資金がなくても始められる」は、仲介業では物件を仕入れる資金が要らない、という意味です。保証協会の分担金や入会金、事務所の費用、売上が立つまでの生活費は、仲介で始める場合も必要です。金額の目安は、この記事の「不動産の独立の入口にある手続と、動かせない費用」の節にまとめています。