宅建で独立は可能か｜未経験・費用・最初の1年の動き方

宅建に合格しても、独立までには3つの手続きが挟まる

宅建の合格から独立までには、宅地建物取引士の登録、宅建士証の交付、宅建業の免許という別々の手続きが入ります。

いま手元にあるのは、合格の通知です。この紙でできるのは、登録の申請までです。宅建士としての仕事は、まだ始められません。免許の申請書には、合格者としてではなく専任の宅地建物取引士として名前を書きます。宅建士証が出るまでは、申請の形が整いません。

登録を受けられるのは、試験に合格し、実務の経験が2年以上ある人です（宅建業法18条1項・施行規則13条の15）。実務の経験がない人にも道はあります。国土交通大臣がそれと同等以上の能力を認めた者として、登録実務講習の修了者が当たります。不動産以外の仕事をしてきた会社員の方は、この講習を前提に予定を組みます。

順番を飛ばすと、退職日だけが先に決まります。収入が止まったのに、免許の申請にはまだ入れない。独立の相談で起きやすいのは、この形です。

合格から宅建士証が届くまでに起きること

登録の申請先は、試験を行った都道府県の知事です。書類をそろえ、審査を待ちます。登録が済んでも、宅建士証はまだ手元にありません。交付の申請が別にあります。二つを一つの予定として書くと、独立の日がずれます。

合格から1年を超えて宅建士証の交付を受けるなら、法定講習が要ります。申請前6か月以内に行われるものを受けます（宅建業法22条の2）。合格してから数年が経っている方は、この講習の日程が開業の時期を決めます。講習の回は実施機関ごとに決まっていて、希望の日が埋まることもあります。

通信の学習とスクーリングで構成されるのが、登録実務講習です。会社に勤めたまま受ける人が多い講習です。仕事の合間に通信の部分を進め、スクーリングの日だけ休みを取る形になります。ここを合格発表の直後に押さえるかどうかで、春に動けるか夏になるかが変わります。

これから受験する段階なら、試験の日程から逆算します。令和8年度の宅地建物取引士資格試験は、令和8年10月18日の13時から15時まで行われ、合格発表は令和8年11月25日と案内されています。受験手数料は8,200円です（試験の実施機関である一般財団法人不動産適正取引推進機構が公表した試験実施予定と受験案内による）。発表から登録、宅建士証の交付までを足すと、開業の申請に入れるのは年明け以降になります。

合格後の手続きの並べ方は、「宅建合格後にやること」の記事でも扱っています。登録の書類を集める順番まで決めたい方は、そちらから先に読む方が早いです。

未経験でいきなり独立するとどうなるか

宅建士としての独立開業は、実務の経験がない人にも制度としては可能です。宅建業の免許の要件に、勤務年数の定めはありません。欠格事由に当たらず、事務所と専任の宅地建物取引士がそろえば、申請はできます。

残るのは、免許の後の作業です。媒介契約書の作り方、重要事項説明の調査、決済の段取り。これらは免許の審査では問われません。開業した日から、自分で調べて自分で決めます。調査の漏れは、そのまま自分の責任になります。

未経験で出るなら、最初の取引で組む相手を先に決めておきます。共同仲介で相手方の業者と進める、司法書士に決済の流れを確認する、管理会社に賃貸の実務を教わる。人の当てを作ってから免許を申請すると、一件目の負荷が下がります。

何年働いてから出るかという迷いは、年齢や家計の事情で答えが変わります。判断の材料は「不動産で独立するには」の記事にまとめてあります。

独立で変わること、引き換えに乗るもの

宅建の独立開業のメリットとして挙がるのは、報酬が会社の配分を通さずに入ること、扱う分野と地域を自分で選べること、指定流通機構の情報を自分で使えることです。売上の上限を、会社の等級が決めなくなります。

引き換えに、固定費と責任が乗ります。事務所の賃料、保証協会の会費、広告費。売上がゼロの月も同じ額が出ます。重要事項説明の内容に誤りがあれば、責任を負うのは勤め先ではなく、自分の会社です。

名義を借りて先に始めればよい、という話が耳に入ることがあります。宅建業者は、自己の名義をもって他人に宅建業を営ませてはなりません（宅建業法13条）。免許を受けずに宅建業を営むことも禁じられています（同法12条1項）。自ら貸すだけなら免許は要りませんが、売買や仲介を業として反復継続して行うなら免許が要ります（同法2条2号・3条1項）。無免許営業と名義貸しは、3年以下の拘禁刑もしくは300万円以下の罰金、またはその併科です（同法79条）。条文はe-Gov法令検索の宅地建物取引業法で読めます。

宅建で独立するとき、免許を受けるのは誰か

免許を受けるのは宅建士個人ではなく、事業を営む法人か個人事業主で、事務所の要件を満たす場所が前提になります。

宅建士証を受け取った時点で、資格の側の準備は終わります。次に決まっていないのは、名義と場所です。誰の名前で免許を申請するか。どこを事務所にするか。この二つが決まらないと、申請書の1枚目が埋まりません。

決めないまま物件を探し始めると、契約してから要件に合わないと分かることがあります。事務所の要件は、契約の後では直せません。順番は、主体を決める、事務所の形を決める、それから内見に行くという並びになります。

個人事業で始めるか、法人をつくるか

個人事業なら、設立の費用と手間がかかりません。免許の申請も個人名で出します。開業の総額を抑えたい方には、入口として軽い形です。

取引先や金融機関から見える形は、法人にすると変わります。売主が法人としか取引しない場面もあります。役員報酬や決算の扱いも個人事業とは別になります。判断に税の論点が絡むため、金額の試算は税理士に確認してください。

あとから法人に切り替える場合、免許は取り直しです。個人で受けた免許を法人に引き継ぐことはできません。手数料も手続きもやり直しになります。数年以内に法人化を考えているなら、最初から法人で申請する方が手戻りがありません。

設立の登記は、法人で申請するなら免許の申請より先に終えます。定款の事業目的に、宅地建物取引業を入れます。入れ忘れると、目的の変更登記からやり直しです。開業の順番の全体像は、「不動産の開業ガイド」の記事に並べてあります。

宅建業法における「事務所」の定義と要件

事務所とは、継続的に業務を行える施設であって、業務の拠点として機能する場所を指します。机と椅子があればよい、という話ではありません。宅建業法は事務所ごとに、標識の掲示（50条1項）、報酬額の掲示（46条4項）、従業者名簿の備え付け（48条3項）、帳簿の備え付け（49条）を求めています。これらを置ける状態が、事務所の要件の中身です。

人の要件もあります。事務所ごとに、業務に従事する者の数に対して5分の1以上の割合で、専任の宅地建物取引士を置きます（宅建業法31条の3第1項・施行規則15条の5の3）。一人で始めるなら、自分が専任になる形が基本です。専任は常勤が前提で、他社に勤めながら名前だけを置くことはできません。

会社に籍を置いたまま副業として免許を取りたい、という相談があります。自分が専任になれない以上、常勤の宅建士を雇う前提になります。人件費が開業初月から固定費として乗ります。ここで、退職の時期を前に倒す判断に戻る方が多いです。

免許の区分は、事務所を置く都道府県の数で決まります。1つの都道府県だけなら都道府県知事免許、2以上の都道府県に置くなら国土交通大臣免許です（国土交通省の免許の案内）。取引する物件の場所では分かれません。東京の事務所から隣県の物件を仲介しても、事務所が東京だけなら知事免許のままです。

自宅兼事務所の独立性をどう示すか

自宅兼事務所で問われるのは、独立性です。生活の空間と明確に区分されていること。玄関から居住部分を通らずに、その部屋に入れること。この二つが基本の見方になります。ワンルームの一角に机を置く形は、区分の線が引けません。

申請では、写真と間取り図で確かめられます。入口から事務所までの動線、他の部屋との区切り、机と書庫の配置。窓口が見るのはこの三点です。写真は角度を変えて複数枚撮っておくと、撮り直しが減ります。

賃貸のマンションなら、確認する先が増えます。賃貸借契約の使用目的が住居専用になっていないか。管理規約で事務所使用や看板の掲出が禁じられていないか。分譲マンションでも、規約が住宅専用としている場合があります。貸主と管理組合の両方に確認が要ることもあります。

自宅の住所は、宅地建物取引業者名簿を通じて閲覧の対象になります。来客を自宅に通したくないなら、商談の場所を別に確保しておきます。近くの貸会議室を押さえる、共用の会議室がある建物を選ぶ。この手当てを費用に入れておくと、開業後に困りません。

判断には免許権者ごとの運用の幅があります。間取り図を持って窓口に相談する方が、結果として早く決まります。物件を契約してからではなく、契約の前に行ってください。

宅建の独立でかかる費用は、供託か保証協会かで分かれる

初期費用の桁を決めるのは、営業保証金を供託するか、保証協会に入って分担金を納めるかの選択です。

見積りを作り始めると、事務所の賃料や内装に目が行きます。実際に金額の桁を動かすのは、その手前にある法定費用です。ここを決めないまま相場を眺めても、自分の数字にはなりません。

決めずに進むと、資金の山が重なります。事務所の敷金、分担金の納付、内装の支払いが同じ月に並ぶことは珍しくありません。総額より、月ごとの出方を先に見ます。

1. 法定費用は、供託か分担金かで決まる

免許の通知を受けた後、取引に入るまでに通る道は二つです。保証協会に入るなら、弁済業務保証金分担金として主たる事務所で60万円を納め、事務所が増えるごとに30万円を足します（宅地建物取引業法施行令7条）。協会に入らず自分で供託するなら、同じ位置にくる額が1,000万円、事務所ごとの追加が500万円です（同施行令2条の4）。

分担金のほかに、入会金や年会費が要ります。額は協会と都道府県の本部ごとに違い、法令では決まっていません。保証協会は、全国宅地建物取引業保証協会と不動産保証協会の二つがあります。どちらも都道府県ごとに本部を置いています。入る予定の本部に、入会時に納める合計と、翌年から毎年出る分を分けて聞いてください。

免許の申請手数料も要ります。額と納め方は免許権者が定めています。電子申請と書面申請で扱いが違う自治体もあるため、申請先の手引で確かめます。

2. 事務所の初期費用は、自宅か賃貸かで分かれる

賃貸で借りるなら、敷金、礼金、仲介手数料、前払いの賃料が最初に出ます。事業用では、保証会社の利用が条件になることもあります。原状回復の条件も契約時に確かめます。

内装と什器は、来店を取りに行くかどうかで幅が出ます。応接の仕切り、看板、照明まで作るのか。机と書庫だけで始めるのか。書類を施錠して保管する場所は、省けません。個人情報を扱う仕事だからです。

自宅を事務所にすれば、賃料は浮きます。浮いた分をそのまま利益にしないでください。来客用の場所と、通信環境と、看板の代わりになる広告に振り分けます。事務所を持たない分、問い合わせの入口が細くなるためです。

3. 本店と支店を分けると、費用も免許も変わる

二店目を出すと、増えるのは賃料だけではありません。事務所が1か所増えるごとに、保証協会に入っているなら分担金30万円を追加で納めます（宅地建物取引業法施行令7条）。供託の道なら500万円です。

人も増えます。事務所ごとに、従事者の5分の1以上の専任の宅地建物取引士が要ります（宅建業法31条の3第1項・施行規則15条の5の3）。代表者が常駐しない支店には、政令で定める使用人を置きます。本店と支店で数え方を混ぜないでください。会社全体の人数で割るのではなく、事務所ごとに数えます。

支店だけで宅建業を営み、本店では宅建業を行わない形を考える方がいます。この場合でも、本店は支店を統括する立場にあるため、宅建業法上の事務所として扱われます。分担金も専任の宅地建物取引士も、本店と支店の両方で数えることになります。逆に、支店の側で宅建業を営まないなら、その支店は事務所に当たりません。県をまたいで二店目を出すなら、免許は知事から大臣に変わります。届出と手数料が別に発生します。

支店を出す話は、売上の形が見えてからで間に合います。人と資金が同時に動くためです。

4. 運転資金と生活費を、何か月分持つか

毎月出るのは、賃料、通信費、広告費、保証協会の会費、システムの利用料です。人を雇えば人件費が乗ります。そして自分の生活費です。個人事業なら事業の口座から事業主貸として引き出す形になり、法人なら役員報酬として毎月の額を決めて払います。どちらの形でも、売上が立つまでの生活費は開業前の貯蓄から出ていきます。

売買の仲介は、媒介から決済まで数か月かかることがあります。報酬を受け取るのは決済のときが通常です。開業から最初の入金まで空く期間を、自分の扱う分野で見積もります。その月数を固定費に掛けた額が、最低限の運転資金になります。

足りないときに取れる手は三つあります。金額を下げる、調達する、時期をずらす。自宅を事務所にする、雇用を後に回す、保証協会に入って供託を避ける。この順で効きます。時期をずらす判断も、失敗ではありません。

費用の項目をもう少し細かく積みたいときは、「不動産の開業資金はいくら」の記事に法定費用と事務所と運転資金の三つに分けた並べ方があります。

宅建の独立で儲かるかは、何を売るかで分かれる

収入の形は、賃貸仲介・売買仲介・自ら売主のどれを主軸に置くかで変わります。

免許を取った日に、売上の形はまだ決まっていません。決まっているのは固定費の方です。何で食べるかを先に置かないと、広告費だけが出ていきます。

免許を持つ相手は、すでに全国に13万者います。令和6年度末の宅地建物取引業者数は132,291で、うち知事免許が129,133、大臣免許が3,158、増加は11年連続です（国土交通省の報道発表宅地建物取引業者数等の調査結果）。この中で自分が選ばれる理由を、開業日までに一つ用意します。

1. 賃貸仲介を主軸にする場合

仕入れの資金が要らない代わりに、一件あたりの報酬は小さく、件数で積む商売になります。報酬の天井は借賃で決まります。貸主と借主の双方から受け取る合計は、住まいでも店舗でも借賃の1.1か月分以内です（宅地建物取引業法46条1項に基づく国土交通大臣の告示）。居住用の建物の賃貸借の媒介に限っては、片方から受け取れるのが原則として借賃の0.55か月分までで、媒介の依頼を受けるにあたってあらかじめ承諾を得ている場合に1.1か月分まで受けられます。店舗や事務所など居住用以外の賃貸借では、この片方ごとの区切りがなく、合計1.1か月分の枠の中で貸主と借主の負担の配分を決められます。同じ賃貸仲介でも、扱う建物の用途で受け取り方が変わります。

仕事は、問い合わせの返信、内見の案内、申込と審査、契約と鍵の引き渡しです。内見は土日と夕方に寄ります。一人で回せる件数には上限があります。その上限から、月の売上の天井が決まります。

繁忙期と閑散期の差も大きい分野です。動きの少ない月の売上見込みから固定費を引いてみてください。そこが赤字なら、何か月持ちこたえられるかが開業の可否になります。

別の登録が関わるのは、管理まで受ける場合です。賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律3条1項と同法施行規則3条により、管理する戸数が200戸以上になる事業者は、国土交通大臣の登録を受ける必要があります。宅建業の免許とは別の制度で、免許を取っても自動では付いてきません。

2. 売買仲介を主軸にする場合

一件の報酬が大きく、件数が少なくても成り立ちます。価格（消費税を除いた額）が400万円を超える媒介なら、依頼者の一方から受けられる上限は「価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額です（宅地建物取引業法46条1項に基づく国土交通大臣の告示）。3,000万円の物件を売主側だけから受託して決めた場合、本体額で96万円、消費税10％を上乗せすると105万6,000円が上限になります。なお同じ告示には、価格が800万円以下の宅地建物の売買の媒介について、現地調査等の費用を含めて売主から本体額で30万円（消費税を加えて33万円）まで受けられる特例があります。価格の低い地方の物件を扱うなら、単価の見立てはこの特例の側で置きます。

単価に上限がある以上、売上は件数で決まります。件数は、反響の数と歩留まりの掛け算です。前職の顧客名簿は持ち出せません。反響の入口を別に作る必要があります。

入金の時期も読みにくい分野です。媒介から決済まで数か月空きます。開業初年度は、賃貸や管理で毎月の現金を作りながら売買を待つ形を取る事業者もいます。

3. 大家として持つ物件から広げる場合

すでに部屋を貸している方は、入口を持っています。自分が貸主として貸すだけなら免許は要りません。免許を取ると、自分の物件の売却を自分で扱えます。指定流通機構の情報も見られます。

立場が変わるのは、自ら売主として売買を繰り返す形になったときです。買主が宅建業者でない場合、手付の額や契約不適合責任の特約に宅建業法上の制限がかかります。買う側から見た自分の位置が変わる点は、免許を取る前に押さえます。

賃貸の収益を事業に組み替える順番は、「大家が宅建業免許を取る5つの理由」の記事で扱っています。融資の枠が伸びない状態から動きたい方は、そちらの条件と突き合わせてください。

4. 宅建士としてフリーランスで働く道

独立の形は、免許を取ることだけではありません。宅建士として業務委託で不動産会社に関わる働き方もあります。重要事項説明や契約の立ち会いを、案件ごとに受ける形です。

ただし、専任の宅地建物取引士として名前を置くことはできません。専任は常勤が前提だからです。複数社の専任を掛け持つことも、他社に勤めながら専任になることもできません。ここを取り違えると、相手の会社の免許にも影響します。

報酬は案件ごとの取り決めで、公的な統計は見当たりません。当社も、宅建士として業務委託で働く人の収入のデータを持っていません。判断の材料になるのは、月に何件受けられるか、移動にどれだけ時間を取られるか、依頼元が何社あるかです。依頼元が一社だけなら、その会社の繁閑がそのまま収入の波になります。

在職中に進める、宅建の独立までの手順

在職中に終えられるのは登録実務講習と宅建士証の交付までで、事務所の契約と免許の申請はその後に来ます。

勤めている間は、動ける範囲に制限があります。就業規則に兼業や競業の定めがあることも多く、法人の設立や役員への就任が届出の対象になる会社もあります。まず規則を読んでください。

読んだうえで、申請より前に終わる作業から片付けます。資格の側は在職中に終わります。場所と名義の側は、辞める時期と重なります。

1. 登録実務講習を申し込み、宅建士証まで受け取る

実務の経験が2年に満たないなら、登録実務講習を申し込みます。通信の学習とスクーリングで構成されます。修了すると、登録の要件を満たします。

登録の申請は、試験を行った都道府県の知事に出します。書類には、住民票や身分証明書のように役所で取るものが含まれます。証明書には発行から有効な期間が決まっているものがあります。取る順番を間違えると、取り直しです。

登録が済んだら、宅建士証の交付を申請します。合格から1年を超えているなら、申請前6か月以内の法定講習が先です（宅建業法22条の2）。ここまでが、会社に勤めたまま終えられる範囲です。

2. 個人か法人かを決め、事務所を契約する

申請書に書くのは、申請者と事務所の情報です。法人でいくなら、設立の登記を先に終えます。定款の目的に宅地建物取引業を入れます。

契約書に判を押す前に、間取り図を持って窓口へ相談します。独立性の線がどこで引かれるかを、そこで確認します。自宅を使うなら、居住部分との区切りと出入りの動線を説明できるようにしておきます。賃貸なら、使用目的と貸主の承諾を先に取ります。

退職の時期も、この段階で決まります。自分が専任になるなら、常勤で入れる状態が要ります。健康保険と年金は、退職の翌日から切り替わります。任意継続を選ぶ道もあり、負担が変わります。住宅ローンなどの借入を考えているなら、勤務先と収入が審査で見られます。退職の前後で条件が変わる点は、金融機関に直接確かめてください。

3. 免許の申請書類をそろえ、窓口に出す

本体の申請書のほかに、宅建業経歴書、誓約書、専任の宅地建物取引士の設置を示す書類、略歴書、資産に関する調書、身分証明書、登記されていないことの証明書などが要ります。様式と一覧は免許権者ごとに違い、手引も更新されます。申請の直前に最新版を取り直してから並べ始めてください。

手数料も確かめます。東京都では、電子申請による新規・更新の免許申請の手数料が26,500円と示されています（宅地建物取引業免許の電子申請）。書面申請の額は同じページには載っていないため、手引で確認します。

免許の審査には、免許権者が示す標準処理期間の目安があります。これは事務処理の目安で、法令が定めた期限ではありません。書類の補正が入れば延びます。補正で止まりやすいのは、事務所の写真と証明書の有効期間です。

書類を作ること自体に時間を割きたくないなら、行政書士に依頼する選択肢があります。当社は申請書類の作成代理ができません。窓口とのやり取りまで含めて任せたいなら、行政書士に頼む方が早く確実です。

免許が下りてからの1年で、宅建の独立を軌道に乗せる

免許の通知が届いた日は営業開始日ではなく、供託の届出か分担金の納付を終えてから取引に入れます。

通知が届くと、開業した気分になります。この時点でできるのは、事務所を整えることまでです。看板を出して広告を打つのは、まだ先です。

ここを勘違いすると、先に入れた広告費が空振りします。営業を始められる日を確定してから、反響の入口を開けてください。

1. 保証協会に入り、営業を始められる日を確定する

供託を選んだ場合、営業できる日を決めるのは供託そのものではなく、供託した旨の届出です。この届出が済むまで、事業は始められません（宅建業法25条5項）。免許を受けてから3か月以内に届出が無いと免許権者の催告が入り、その後も動きが無ければ免許が取り消されることがあります（同法25条6項）。

保証協会に入る道なら、加入審査を経て弁済業務保証金分担金を納めます。協会の社員である間は営業保証金を供託する義務が適用されないため（同法64条の13）、分担金を納めて社員になった時点から営業できます。免許権者への届出は、協会を通じて回ります。

加入には書類の審査と面談があり、説明会が組まれることもあります。申込みから入会までの日数は、協会と支部で違います。免許の申請を出した段階で、入る予定の協会に必要書類と流れを確かめておきます。

2. 最初の入金までの資金繰りを月ごとに置く

開業してからの数か月は、出る一方の期間になります。月ごとの表を作り、固定費と入金の見込みを並べます。合計ではなく、月の残高で見てください。

不足が見えたら、調達の窓口を先に探します。創業時の融資を扱う日本政策金融公庫や、都道府県・市区町村の制度融資が入口になります（日本政策金融公庫）。制度融資は自治体ごとに条件が違うため、事務所を置く自治体の窓口で確かめます。

どちらに行くにも、事業計画が要ります。売上の見込み、固定費、入金の時期を数字で並べます。自分の数字を説明できないまま窓口に行くと、話が進みません。融資の可否や条件については、金融機関に直接確認してください。

本部の看板を借りて立ち上げを早める選択肢もあります。加盟金とロイヤリティは免許側の費用の外側に積み上がるため、比べ方は「不動産フランチャイズは加盟すべきか」の記事に整理してあります。

3. 帳簿と標識、5年後の更新を開業日に決める

事務所には標識を掲げます（宅建業法50条1項）。報酬額も掲示します（同法46条4項）。従業者名簿と帳簿も、事務所ごとに備えます（同法48条3項・49条）。開業日に形を決めておくと、後からまとめて作る手間が消えます。

営業を始めた後も、届出は続きます。事務所の移転、役員や専任の宅地建物取引士の変更、商号の変更は、変更の届出の対象です（同法9条）。忘れやすいのは、人が入れ替わったときです。

免許の有効期間は5年です（宅建業法3条2項）。満了の前に更新の申請が要ります。5年後の期限を、開業した日にカレンダーへ入れてください。更新の時期は、保証協会の会費や事務所の契約の更新とも重なりやすい時期です。

宅建の独立をリアサポで確かめる場合と、向かない場合

無料セミナーで確かめるのは、自分が専任になれるか、売買まで業として行うか、事務所の当てがあるかの三つです。

取引態様：本メディアでは物件の売買・仲介を行いません。記事でご案内する無料セミナー「リアサポ」は、運営会社である当社のサービスです

2022年秋に始めた当社のサービスがリアサポで、宅建業の開業と経営を支援しています。無料セミナーはオンラインで約3時間、開業の順番と費用の全体像を整理します。当社のサービス説明会を兼ねた場です。

無料セミナーで一緒に確かめること

自分が専任の宅地建物取引士になれるかどうかを、最初に見ます。ここで人件費の有無が決まり、開業初月の固定費が変わります。宅建士証が手元にあるか、退職の時期がいつかを合わせて見ます。

次に、賃貸だけで回すのか、売買まで業として行うのかを決めます。扱う分野が決まると、入金までの月数が決まります。運転資金を何か月分持つかは、そこから逆算します。

事務所の当ても、その場で見ます。自宅の間取りで独立性の線が引けるか、賃貸を借りるのか。ここが決まらないと、初期費用の下限も上限も出ません。すでに物件を見ている方は、間取り図を手元に置いて参加すると話が早く進みます。

リアサポが向かない場合

宅建士証がまだ手元になく、試験の勉強を始めたばかりの方には、いま聞いても使いどころがありません。登録と宅建士証の交付が終わるまで、免許の申請には入れないためです。合格発表を待ってからでも遅くありません。

行政書士に頼む方が向くのは、免許の申請書類の作成そのものを任せたい方です。当社は書類の作成代理をしません。窓口とのやり取りを含めて外に出したいなら、最初から行政書士に相談してください。

自ら貸す賃貸だけを続ける予定で、売買や仲介を業として行う計画がない方も、いまの段階では無理に免許を取る必要がありません。免許を取ると、保証協会の会費や事務所の維持費が毎年出ます。取る理由がはっきりするまで、開業を急がない方がよい場合があります。

なお、この記事の税務・法務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。免許の申請については都道府県の窓口または行政書士、税務や融資については税務署・金融機関または税理士、契約や権利関係については弁護士など、それぞれの専門家にご確認ください。当社は宅建業者であり、税務や法律の代理、免許申請の代行はできません。

なお、当社がどのような立場でこのメディアを運営しているかは運営者情報に記載しています。免許番号もそちらでご確認いただけます。

宅建の独立で先に決める3つのこと

• 合格の通知だけでは申請に入れません。登録、宅建士証の交付、免許の申請の順で、別々の手続きを終えます。実務の経験が2年に満たないなら、登録実務講習が前に入ります。
• 初期費用の桁は、営業保証金を供託するか保証協会に入るかで変わります。分担金は主たる事務所60万円、供託なら1,000万円です（宅地建物取引業法施行令7条・2条の4）。
• 免許の通知の日は、営業開始日ではありません。供託の届出（宅建業法25条5項）か、分担金を納めて社員になること（同法64条の13）が先に来ます。

開業・経営の支援であるリアサポは、宅建業者である当社が運営しています。自分が専任になれるかと、事務所の当てがあるかを起点に、順番と費用を一緒に並べます。

宅建の独立についてよくある質問

Q1. 宅建で独立して儲かりますか？

儲かるかどうかを事前に言い切れる材料はありません。当社も割合の数字は持っていません。見えるのは構造の方です。媒介の報酬には国土交通大臣の告示による上限があり、消費税を除いた売買価格が400万円を超える場合、一方の依頼者から受けられるのは価格の3％に6万円を加えた額に消費税を上乗せした額までです。単価に上限がある以上、売上は件数で決まります。そこから賃料、広告費、会費、生活費を引いた残りが手元に入ります。処分の実数も判断の材料になります。令和6年度に出た監督処分は、免許取消が99件、業務停止が16件です（国土交通省宅地建物取引業者に対する行政処分等の状況）。

Q2. 未経験でいきなり独立することはできますか？

制度としては可能です。宅建業の免許の要件に、勤務年数の定めはありません。ただし登録の側に条件があります。宅地建物取引士の登録には実務の経験が2年以上、またはこれと同等以上の能力を認められることが要ります（宅建業法18条1項・施行規則13条の15）。経験が足りないなら、登録実務講習の修了が入口です。免許が下りた後に残るのは、調査と書類の実務です。共同仲介の相手、司法書士、管理会社のように、一件目で頼れる相手を先に決めておくと負荷が下がります。

Q3. 宅建士はオワコンの資格ですか？

国土交通省の宅地建物取引業法の施行状況調査によると、令和7年3月末時点の宅地建物取引士の総登録者数は1,211,760人、その年度の新規登録は30,336人でした。同じ調査で、宅地建物取引業者は令和6年度末に132,291業者で、11年連続の増加です。事務所ごとに、業務に従事する者の5分の1以上の専任の宅地建物取引士を置くことが求められています（宅建業法31条の3第1項）。宅建業を営む会社がある限り、資格者は要ります。増えているのは、登録者と業者の両方です。

Q4. 宅建のフリーランスの年収はどのくらいですか？

業務委託で働く宅建士の収入を示す公的な統計は見当たりません。当社もそのデータを持っていません。判断の材料になるのは、依頼元が何社あるか、月に何件受けられるか、移動にどれだけ時間がかかるかです。依頼元が一社だけなら、その会社の繁閑がそのまま収入の波になります。制度の側の線も押さえてください。専任の宅地建物取引士は常勤が前提で、複数社で専任を兼ねることはできません。案件ごとに関わる形と、専任として名前を置く形は別のものです。

Q5. 宅建で年収1000万円は可能でしょうか？

個人の実績を示しても、同じように再現されるわけではなく、金額を約束できるものではありません。計算の枠なら作れます。売買仲介で、消費税を除いた価格が400万円を超える取引では、一方の依頼者から受けられる報酬の上限が、価格の3％に6万円を加えた額に消費税を上乗せした額になります（宅地建物取引業法46条1項に基づく国土交通大臣の告示）。この上限から、自分の商圏の価格帯で一件あたりの粗い金額を置きます。年間の固定費を足した額を、その金額で割ります。出てきた件数を月あたりに直して、いまの反響の数で届くかを見ます。届かないなら、価格帯を変えるか、反響の入口を増やすかの話になります。

Q6. 宅建と一緒に取った方がいい資格はありますか？

資格の優劣を当社が順位付けすることはできません。開業に直接必要なのは、宅地建物取引士の登録と宅建士証です。それ以外は、扱う分野で決まります。賃貸の管理まで受けるなら、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律にもとづく登録制度が関わります。同法3条1項と同法施行規則3条により、管理する戸数が200戸以上になる事業者は登録を受ける必要があり、同法12条1項により営業所または事務所ごとに業務管理者を置きます。売買の相続案件が多い地域なら、司法書士や税理士との付き合いの方が効くこともあります。資格を増やす前に、扱う分野を先に決めてください。まだ受験の段階なら、合格ラインの決まり方を「宅建の合格点はどう決まる」の記事で確かめて、受験の年から逆算する方が現実的です。

当社の見方

結論なんとかはなる。ただし儲からない。…不動産業者になることはすごく簡単。…免許だけとって満足してる人はたくさんいる。…事業を伸ばし儲かる不動産業者になることは全く別物で難しい。

2013年に不動産投資をはじめた時、銀行をめちゃくちゃ回った ・たぶん100行近くまわったけど、どこも相手にしてくれない。…「賃貸業なんて無理だと思いますよ、良い会社なんだから会社戻ってちゃんと働きなさい」と言われた。

「人生を大きく変えたターニングポイントはどこですか？」と問われたら、圧倒的に「不動産会社の開業」です。

会社の出口といえば、M&A、IPO（※）、事業承継、事業精算、倒産の 5 つしか存在しません。

宅建業を法人として継続的に運営し、黒字決算を積み上げていけば、法人としての「実績」も構築できます。これにより、メガバンクや信用金庫との取引が生まれ、将来的には「プロパー融資」で、担保に依存しない融資の獲得もできます

補足（編集部）：開業と銀行回りの話は2024年7月9日のセミナー資料、ターニングポイントと会社の出口は代表の著書（2024年7月）、法人の実績と融資の話は2025年7月25日の公式LINE配信から抜き出し、手を加えていません。銀行の数は本人の記憶による概数で、代表個人の経験です。融資を受けられるかは金融機関の判断で、読者の方に同じ結果を約束するものではありません。